Comprendre Calcul du montant de l’indemnité d’une amélioration de fonds

Une amélioration de fonds est une créance virtuelle du locataire. Elle donne droit à une indemnité en fin de bail.

Différents types  Les améliorations de fonds correspondent aux travaux et aux investissements engagés par le fermier pour améliorer le potentiel du fonds qu’il exploite. Elles constituent une plus-value pour le propriétaire, puisque le terrain aura pris de la valeur entre la conclusion du bail et la sortie du fermier. Les améliorations les plus fréquentes sont les constructions, les plantations et les travaux de drainage. En revanche, les serres démontables ou l’acquisition d’un quota betteravier ne sont pas considérées comme telles.

Mode d’évaluation

Il est recommandé d’établir un état des lieux d’entrée. Il permet d’estimer la valeur effective du bien le jour de la conclusion du bail. À défaut, la preuve de l’amélioration réalisée peut être apportée par tous moyens : le fermier peut notamment le prouver par une hausse de rendements.

Fixation du montant de l’indemnité

L’appel à un expert peut s’avérer judicieux pour que la valeur corresponde le mieux à la réalité. Cependant, le montant de l’indemnité peut être fixé à l’amiable entre le propriétaire et le locataire en se basant sur la somme que coûteraient les travaux lors de l’achèvement du bail.

Pour un bâtiment, est pratiquée une déduction annuelle de 6 %. Elle correspond à la dépréciation du bien depuis sa construction.

Pour une amélioration culturale, l’indemnité est versée si les travaux ont permis d’accroître la productivité de 20 %. On déduit ensuite la valeur de l’amortissement pratiqué.

Attention, certains travaux nécessitent l’accord préalable du bailleur. À défaut d’autorisation, le locataire ne pourra pas prétendre au versement d’une indemnité en fin de bail.